上世纪80年代开始，“村村点火、户户冒烟”的工业发展模式为南海带来了巨额财富，也成为南海实现经济腾飞的主要动力。由此也诞生了无数个村级工业园。

　　随着经济发展进入新常态，特别是环保杠杆的不断趋紧，这些曾经以粗放方式奠定南海经济发展基础的工业园区，面临占地多、产出少、业态低等诸多诟病。数据显示，目前全区共有村级工业园590多个，成为南海产业与城市转型升级的最薄弱环节。

　　随着城市升级和产业转型持续推进，提升改造村级工业园成为拓展城市发展空间的主攻方向。村级工业园如何实现环境、产业的双赢？在此次的三旧改造项目推介会上，南海首次尝试将村级工业园改造项目纳入推介范畴，试图通过引入社会资本，助推村级工业园的改造升级。

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　　污染让村级工业园

　　成众矢之的

　　狮山镇的新境奇石工业园，是南海村级工业园发展的典型。据村里70多岁的陈金成老人回忆，十多年前村里有三百多亩闲置地不能种植,“养”了不少老鼠，后来村委将之改造成村级工业园，以出租土地的形式赚取长期稳定“饭票”。

　　经过填塘、填土，工业园刚投用，便得到众多企业争租，租金从每亩6000多元，短短五年便增加了10%，而奇石村集体经济收入也从2001年的60多万元，实现增长十倍的奇迹。

　　而在西樵樵高路边，四季康城的旁边，过去也是一个工业园。“大约1996年左右，一些云浮人过来做石材加工，当时有村民就租地自建了一些小平房出租。”崇南社区村民凌叔说，后来石材加工厂渐成规模，很多外地人都来这里工作，除了工业园的租金收入外，不少打工者还在村中租房住，带动了村里收益的提升。

　　然而，当村民们欢天喜地坐等工业园的“收成”时，由此所衍生的问题逐渐显现。例如在西樵镇崇南社区，改造前石材加工厂产生的粉尘、噪音令附近村民不堪其扰，只好向环保部门投诉。

　　污染，让村级工业园成为众矢之的。村级工业园往往是园村结合度高的地域，在工业起步阶段，园区由于规划无序，引入的企业质量不高，产值低、高污染企业大量存在，甚至隐匿了一批无牌无证小作坊，个别企业偷排污水、废气，严重破坏了当地环境。

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　　三旧改造为村级工业园“生血”

　　时至今日，590多个村级工业园遍布南海七个镇街。村级工业园占南海工业用地的80%，产出却只占南海工业总产值的20%。

　　“这些村级工业园为南海早期的制造业发展作出了贡献，但随着城市的发展已不能适应当前产业转型的趋势。”南海区区长郑灿儒说，这些早期的村级工业园无序发展，很多是无牌无证经营，存在偷排制假行为和安全隐患，必须全面整治提升。

　　如何改变村级工业园落后面貌，为南海城市升级和产业转型提供土地存量？南海给出的答案是三旧改造。

　　“南海的村级工业园需要一个新的发展路径。”这几乎成为南海村级工业园管理者的共同声音。如果说，“治污”只是帮村级工业园“挤脓”的话，对当地百姓而言，他们更需要的是“生血”。而三旧改造则是“生血”的最好药剂。

　　按照南海区的部署，今年南海三旧改造的重点就是村级工业园。郑灿儒表示，每个镇街都会选择两个村级工业园作为试点，进行全面提升；此外还将选取38个行政村（居）的村级工业园在环保方面进行全面整治提升，“对于那些环保不达标，同时也拒绝改造的工业园，我们坚决予以取缔。”

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　　多管齐下，引导产业转型升级

　　为全面提升南海长远竞争力，加快推进南海村级工业园改造提升和产业社区建设，南海拟出台《关于加快推进村级工业园改造提升促进产业社区发展的指导意见》（下称《意见》）。

　　南海区国土城建和水务局常务副局长黄文富表示，此次村级工业园改造提升，总的原则是“政府引导，市场运作；统筹规划，产业优先；明晰产权，利益共享；试点先行，有序推进”，加快淘汰高能耗、高污染、低产出的落后产能。

　　首先，明确改造总体思路。村级工业园提升改造工作将结合南海区目前正在开展的环境综合整治工作、三旧改造工作和招商引资工作，加强部门联动，按照“打·改·引”的总体思路，一是先通过环境综合整治打压、淘汰和清退落后产能和污染企业，以及存在消防和安全隐患企业，腾出用地空间；二是再结合三旧改造实施土地整合进行全面提升，融合整体拆建、加建扩建、局部拆建和功能改变等方式，释放产业空间用地资源；三是对改造所腾出的用地空间通过进行招商引资的深度提早介入，依托产业规划和区域产业优势，引进一批优秀合作者和优质项目，保障村级工业园的长远发展。

　　其次，分批分类开展改造。按照实事求是的原则，以环境综合整治为主，以三旧改造为辅，分类分批进行改造提升。一方面，狠抓环境综合整治工作，对村级工业园从规划、环保、消防以及安全生产等多方面进行完善和整治，并理顺一些村级工业园的历史遗留问题，补齐证件将其纳入政府规范管理中。另一方面，对有条件进行三旧改造的地区，充分利用好三旧改造政策，融合采用整体拆建、加建扩建、局部拆建和功能改变等方式，淘汰低端产业，优化提升传统产业，引入高端制造业、高新科技产业等高效益产业，推动村级工业园的产业转型升级。

　　最后，政府将加大扶持力度，引导相关权利人开展改造。一是加大财政扶持，专项用于扶持村级工业园改造提升的各项工作，增强各方改造积极性。二是发挥各镇街的主导作用，充分利用公有资产优势，组建园区开发公司，或采取联合开发等方式，开展村级工业园改造提升。三是吸取村级工业园历史上无序发展的历史教训，在全面摸查村级工业园情况基础上，建立以图为基础，兼顾村级工业园综合信息的数据库；同时加大研究力度，科学开展产业规划研究，建立村级工业园改造提升评价机制，科学指导改造提升工作。四是创新用地新模式，灵活采用多种土地整合模式，释放产业空间用地资源，以全面提高园区产出能力。

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　　多个改造项目亮相推介会

　　“我们要求村级工业园改造提升过程中，要加强三旧改造与招商引资工作统筹力度。”南海区政务委员蔡汉全表示，通过招商引资的深度介入，依托区域产业优势，增强产业创新驱动能力，注重发挥行业龙头的带动效应，吸引上下游产业加速集聚。

　　按照南海规划，村级工业园将重点引进具有较强研发实力、市场前景好、附加值高、要素依赖低的新型产业项目，建设一批产业主题鲜明、发展潜力较大、集聚和示范效应突出的产业社区。

　　针对集体建设用地比重大的现状，南海还鼓励创新土地和载体招商模式，充分利用集体建设用地流转政策，开展集体建设用地和产业载体的招商引资。

　　此次三旧改造项目推介会，南海首次尝试将村级工业园改造项目纳入推介范畴，试图通过引入社会资本，助推村级工业园的改造升级。

　　据悉，此次推介会，南海将重点推出14个村级工业园改造项目。其中包括桂城天富科技城、丹灶镇西城村玻玛厂工业区地段、狮山镇塘头村宏翔陶瓷厂片区等多个条件成熟的工业改造项目。

　　“村级工业园的改造并不是要大拆大建，主要是在规划、环保方面进行提升，并解决一些历史遗留问题，最终将其纳入政策监管范畴，然后再进行其他配套建设。”郑灿儒表示，作为全省唯一的三旧改造综合试点，南海新一轮的三旧改造将优先为先进制造业创造空间。

　　村级工业园改造样本

　　天富科技城：

　　按企业需求“定制厂房”

　　从海五路往平洲方向直行，跨过佛山一环后向左转，一片由围墙围闭的空地就出现在眼前。预计在明年中，这片面积近80亩的空地上将崛起多栋产业载体。这里就是天富科技城。

　　事实上，就在几个月前，这片空地上还聚集着大量的废旧钢材加工交易场及低矮厂房。彼时，桂城街道为全力推动瀚天科技城的发展，便与地块所属的夏南二社区商议，将这里作为原本瀚天科技城地块上企业迁移落户之地。一时间，原本盘踞在瀚天科技城的废旧钢铁企业纷纷迁址于此。

　　受限于村一级的资金及管理水平，该项目招租进场的基本上是劳动密集型的传统产业。紧邻佛山一环、地铁广佛线，距广州白云机场45分钟车程，距广州南站15分钟车程，对外交通方便，如此黄金的地块，产值却异常低下，特别是随着这些传统产业的租约到期后，该地块重新面临发展难题：是继续走工业发展道路，还是直接建设商住项目？

　　此时，走上正轨的瀚天科技城，随着进驻的企业越来越多，很快面临空间不足的窘境。这些企业开始寻求对外扩张的落脚点。

　　为充分吸收瀚天科技城的辐射效应，满足桂城的产业发展需求，同时解决本地区多层生产型及研发型物业需求，经过多方协商，桂城街道最终决定移植瀚天科技城的发展模式，采用村出租土地、政府投入，共谋发展的方式打造现代产业社区。

　　具体而言，就是由夏南二社区向政府出租土地，由政府统筹规划、连片开发、集聚产业、统一配套。在此期间，政府向村组按合同约定支付租金，待租赁期满后，上述物业将无条件移交村居经联社。

　　于是，继桂城瀚天科技城后，又一个以公有资产推动产业升级改造的示范性园区——天富科技城就此诞生。巨大的变化很快出现，大量集聚的低矮建筑被清拆，取而代之的将是拔地而起的高层写字楼和定制厂房。

　　据介绍，天富科技城项目占地约80亩，总建筑面积约15万平方米，项目由北往南设计4栋工业式研发大楼，配套1栋员工宿舍。项目定位为集标准化生产、科技研发、综合办公楼、人才公寓、商业综合等为一体的科技产业园区，建设产城人融合发展的产业社区。

　　项目分两期开发，总建设周期约三年。首期建设工业式研发大楼，计划在2015年上半年动工建设，2016年中旬交付使用；二期建设宿舍公寓，计划2015年年末动工建设，2016年下半年交付使用。

　　“天富科技城可以说是瀚天科技城的升级版。”桂城街道相关负责人说，天富科技城不仅能满足企业的办公功能，还能根据企业需求定制厂房，“这里的厂房有多种方式可以灵活运用，有些企业可以自建，或是我们根据企业的要求，对办公楼的层高、墙体、承重进行特殊配置，解决规模化发展阶段科技企业对多层式生产及研发物业的需求，以达到‘量身定做’厂房的效果。”

　　“现在已经有五家企业进驻天富科技城，全部从瀚天科技城引入。”该负责人说，目前4栋研发大楼已有两栋完成招商，并于年内启动建设。除此之外，园区内还将专门建设商住一体式的公寓，购物休闲街区等配套，社区商业、运动休闲、停车场等配套设施也十分完善，让企业的运营更加高效。

　　重点项目推介

　　丹灶镇西城村玻玛厂工业区地段

　　该项目位于丹灶镇工业大道地段，地理位置优越，用地面积为226亩，现规划作为国有工业用地，预计容积率2.8，建筑密度为55%，该项目拟进行村级工业园整治改造提升，计划通过公开交易的方式，引入投资商开发建设。

　　狮山镇塘头村宏翔陶瓷厂片区

　　项目位于狮山塘头村委会旧罗穆路边“大地岗”（土名）地段，原为陶瓷厂、皮革厂，现已关停。项目集体土地面积为105.97亩，总建筑面积约为21.2万平方米。投资总额为4.03亿元。拟由村集体通过租赁土地引入投资者，兴建高标准的多层现代化厂房，改善片区综合环境，提高村集体经济收入。

　　夏南二工业区天富科技城

　　项目位于桂城平洲夏南二社区平四路东侧，占地约80亩，总建筑面积约15万平方米。总投资额为2亿元。改造前为夏南二钢铁市场。项目初步设计为4栋工业式研发大楼，配套1栋员工宿舍。规划定位为集生产、研发、办公、应用、生活为一体的都市型产业园区，是继桂城瀚天科技城后，又一个以公有资产推动产业升级改造的示范性园区，对于桂城实体经济的发展有积极的带动作用。

　　文/珠江时报记者 刘永亮

　　实习生 李佳 通讯员 刘传伟

　　图片由通讯员提供